Mietvertrag: Schriftform empfohlen
Ein unbefristeter Mietvertrag muss nicht schriftlich abgeschlossen werden – dies empfiehlt sich aber. Viele Vertragsformulare werden angeboten und alle setzen unterschiedliche Schwerpunkte.
Nur ein Mietverhältnis mit fester bestimmter Laufzeit muss schriftlich abgeschlossen werden, ansonsten genügt ein Vertrag per Handschlag. Zu empfehlen ist dies jedoch deshalb nicht, weil einzelne Vertragsvereinbarungen dann schwer zu beweisen sind. Man bedient sich daher üblicherweise verschiedener Formularvordrucke. Der Vertrag kommt – wenn nichts anderes vereinbart ist – mit der Unterzeichnung des Formulars durch beide Vertragspartner zustande.
Außerhalb der Kündigungsvorschriften können Mietverträge nur angefochten werden, wenn arglistig getäuscht oder gedroht wurde. Wichtig ist daher die Befragung eines Mieters nach seinen finanziellen Verhältnissen und danach, ob er z. B. eine eidesstattliche Versicherung abgegeben hat oder bereits eine Wohnung zwangsräumen musste. Wird dies wahrheitswidrig verneint und entsteht dem Vermieter dadurch ein Schaden, kann eine Anfechtung wegen arglistiger Täuschung in Betracht kommen.
Der befristete Mietvertrag
Einfache Befristung ohne Verlängerungsklausel: Ein Mietvertrag kann in der Weise befristet werden, dass eine bestimmte Laufzeit festgelegt wird. In diesem Fall endet das Mietverhältnis automatisch, wenn der Mieter nicht bis spätestens zwei Monate vor Ende des Mietverhältnisses die Verlängerung schriftlich beantragt. Stellt er diesen Antrag, so kann der Vermieter lediglich berechtigte Interessen an einer Beendigung des Mietverhältnisses (wie bei der regulären Kündigung) entgegenhalten. Gelingt ihm dies nicht, verlängert sich das Mietverhältnis auf unbestimmte Zeit. Das Mietvertragsformular muss nicht geändert werden.
Befristung mit Verlängerungsklausel: Zusätzlich zu der Festlegung der Mietzeit findet sich der Zusatz „das Mietverhältnis verlängert sich um (bestimmte Anzahl) Monate/Jahre, wenn es nicht vorher von einer der Parteien gekündigt wird". Dieser Mietvertrag weist hinsichtlich seiner Beendigung keine Besonderheiten genüber dem normalen Mietverhältnis auf – die Kündigung durch den Vermieter bedarf eines berechtigten Interesses. Diese Form des Vertrags bedeutet also lediglich eine feste Mindestlaufzeit.
Echter Zeitmietvertrag: Dies ist die einzige Befristungsmöglichkeit, bei der das Mietverhältnis automatisch endet, ohne dass der Mieter dies verhindern könnte. Voraussetzung ist allerdings, dass zu Beginn des Mietverhältnisses in den Mietvertrag geschrieben wird, dass nach Ende der Mietzeit die Wohnung wegen Eigenbedarfs oder Umbaumaßnahmen benötigt wird. Das Mietverhältnis darf höchstens fünf Jahre dauern und der Vermieter muss die im Mietvertrag vorgesehene Verwendungsabsicht dem Mieter spätestens drei Monate vor Ablauf des Mietverhältnisses schriftlich bekräftigen. Beim echten Zeitmietvertrag kann der Mieter auch keinen Widerspruch gegen die Geltendmachung einer unzumutbaren Härte einlegen und er kann in einem Räumungsprozess auch keine Räumungsfrist erhalten. Sobald das Räumungsurteil rechtskräftig ist, erfolgt die Zwangsräumung durch den Gerichtsvollzieher.
Vorzeitige Beendigung
Es ist ein Irrglaube, dass man jederzeit einen Nachmieter beschaffen und damit aus dem befristeten Mietverhältnis ausscheiden könne. Die Rechtsprechung lässt die Bestellung eines Nachmieters nur unter sehr engen Voraussetzungen zu. Es muss sich um unverschuldete Veränderungen auf Seiten des Mieters im finanziellen oder beruflichen Bereich oder in der Lebensplanung (Scheidung, Familienzuwachs) handeln. Erscheint ihm beispielsweise plötzlich die Miete zu hoch, ist dies kein Grund zur Kündigung, auch einen Nachmieter muss der Vermieter nicht akzeptieren. Zieht der Mieter dennoch aus, muss er die Miete weiter bezahlen.
Ein Fallstrick: § 568 BGB
Diese Vorschrift ist zu beachten, wenn trotz einer Beendigung des Mietverhältnisses der Mieter nicht fristgerecht auszieht. Innerhalb von maximal zwei Wochen nach Beendigung des Mietverhältnisses muss dem Mieter eine Widerspruchserklärung des Vermieters zugehen, wonach dieser auf der Räumung besteht. Diese Erklärung kann auch schon vor Ende des Mietverhältnisses abgegeben werden, dies sollte jedoch nicht mehr als drei Monate vorher geschehen. Anwälte formulieren in Kündigungen oder in gesonderten Schreiben daher bereits diesen Widerspruch: „Der Fortsetzung des Gebrauchs über den 31.12. hinaus wird bereits jetzt ausdrücklich widersprochen". Unterbleibt dieser Widerspruch, setzt sich das Mietverhältnis fort mit der Folge, dass der Vermieter erneut kündigen muss, wobei man sein Kündigungsrecht unter Umständen auch als verwirkt ansehen kann.
